Allgemeines
Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, mit der das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung besteuert wird. Sie wird von der Gemeinde erhoben, auf deren Gemeindegebiet der Grundbesitz liegt. Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B.
- Grundsteuer A (agrarisch)
für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke - Grundsteuer B (baulich)
für bebaute und unbebaute Grundstücke, ohne land- und forstwirtschaftliche Nutzung
Eine Bewertung der einzelnen Objekte und die Festsetzung des Einheitswerts bzw. Messbetrages obliegen ausschließlich dem zuständigen Finanzamt. Außerdem legt es fest, wer Steuerschuldner/in ist und ab wann die Steuerschuld beginnt. Das Finanzamt erlässt hierüber einen Grundsteuermessbescheid, der die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuerschuld ist. Die Gemeinde erhält davon eine Zweitschrift. Auf den Grundsteuermessbetrag wendet die Gemeinde noch ihren individuellen Grundsteuer-Hebesatz an, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Dies ergibt dann die jährlich zu zahlende Grundsteuer, die dem/der Steuerschuldner/in in einem Grundsteuerbescheid bekannt gegeben wird.
Steuerfälligkeit
Die Grundsteuer wird generell zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. fällig – mit folgenden Ausnahmen:
- Grundsteuerbeträge, die 30 Euro nicht übersteigen, werden am 15.02.und 15.08. zu je einer Hälfte des Jahresbetrages fällig.
- Kleinbeträge, die 15 Euro nicht übersteigen, werden am 15.08. mit ihrem Jahresbetrag fällig.
Die Grundsteuer kann auf Antrag auch zum 01.07. jeden Jahres in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag hierfür sollte bis spätestens 15.11. bei unserem Steueramt (siehe rechts bei Kontakt) erfolgen. Er wird immer erst ab dem Folgejahr wirksam. Zudem ergeht dann auch ein neuer Grundsteuerbescheid. Eine beantragte Zahlungsweise gilt stets solange, bis der/die Steuerpflichtige eine Änderung wünscht.
Kein jährlicher Bescheid bei unveränderter Grundsteuer
Die Gemeinde erstellt und versendet für die Grundsteuer aus Kostengründen grundsätzlich keine jährlichen Bescheide. Ein Jahresbescheid ergeht nur dann, wenn im Vorjahr eine Änderung bei den Besteuerungsgrundlagen oder Eigentumsverhältnissen eingetreten ist, oder wenn ein neuer Hebesatz festgesetzt wird. Bis dahin behält der zuletzt ergangene Grundsteuerbescheid seine Gültigkeit. In allen Fällen, in denen sich der Steuerbetrag nicht ändert, erfolgt die Festsetzung der Grundsteuer im Wege der öffentlichen Bekanntmachung im Mitteilungsblatt/Amtsblatt der Gemeinde. Sie enthält den Hinweis, dass die Grundsteuer weiterhin in der Höhe und zu den Fälligkeitszeitpunkten zu entrichten ist, die im letzten ergangenen Grundsteuerbescheid festgesetzt waren. Alle Grundsteuerpflichtigen sollten daher ihren Grundsteuerbescheid immer solange aufbewahren, bis erneut sie einen Bescheid erhalten.
Eigentumswechsel | Das sollten Sie wissen ...
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Nach den Bestimmungen des Grundsteuergesetzes gelten die Verhältnisse zum 1. Januar für das gesamte Kalenderjahr. Ein Eigentumswechsel wirkt sich auf die Grundsteuer daher immer erst ab dem Folgejahr aus (Stichtagsprinzip). Eine unterjährige Umschreibung der Grundsteuer auf einen neuen Eigentümer ist gesetzlich ausgeschlossen.
- Persönlicher Schuldner der Grundsteuer ist immer derjenige, dem der Steuergegenstand (= Grundbesitz) am 01.01. eines Kalenderjahres gehört. Er hat die Steuer für das gesamte Jahr zu entrichten.
Nach der notariellen Veräußerung einer Immobilie bzw. eines Grundstücks ergeht eine Abschrift des Kaufvertrages an das Finanzamt. Über die Veränderung der Eigentumsverhältnisse erhält die Gemeinde Erlenbach dann vom Finanzamt eine Ausfertigung des Grundsteuermessbescheides. Allein dieser ist bindend für die Festsetzung der Grundsteuer vom neuen Eigentümer. Bis zur Erteilung des neuen Grundsteuermessbescheides gilt der vorherige unverändert weiter. Die daraus resultierenden steuerlichen Festsetzungen sind weiterhin zu erbringen.
- Der bisherige Eigentümer bleibt nach den rechtlichen Bestimmungen (Grundsteuergesetz) für die rechtzeitige und vollständige Entrichtung der Grundsteuer so lange verantwortlich bis er einen Grundsteuerbescheid erhält, aus dem das Ende seiner Steuer- und Zahlungspflicht hervorgeht.
Sind dadurch Beträge für ein Kalenderjahr entrichtet worden, für die nach der Mitteilung des Finanzamts dann der neue Eigentümer heranzuziehen ist, werden diese selbstverständlich zurückerstattet. Meistens wird in den Verträgen vereinbart, dass der Erwerber nach Besitzübergabe alle anfallenden Abgaben zu tragen habe. Man könnte nun annehmen, dass die Gemeinde dann aufgrund einer solchen Vereinbarung die Grundsteuer vom Erwerber anfordern müsse. Dem ist aber nicht so.
- Vereinbarungen im Kaufvertrag gelten nur privatrechtlich zwischen den Vertragsparteien. Sie haben keinerlei Einfluss auf die öffentlich-rechtliche Steuerpflicht gegenüber der Gemeinde, und können diese auch nicht außer Kraft setzen.
Sofern die Vertragsparteien im Kaufvertrag eine solche Vereinbarung treffen, muss ein daraus einzufordernder Ausgleich grundsätzlich auf privatem Wege geregelt werden. Des Weiteren ist vor allem bei Verkäufen kurz vor dem Jahreswechsel zu beachten, dass für den Eigentumsübergang und die Steuerpflicht nicht das Datum des Kaufvertrages ausschlaggebend ist. Vielmehr sind die Zahlung des Kaufpreises und die Auflassung im Grundbuch Indizien für den Zeitpunkt der Neuzurechnung.
- Wird also ein Grundstück im Dezember verkauft, und die Kaufpreiszahlung/Auflassung erfolgt erst im neuen Jahr, so ist der bisherige Eigentümer noch für das komplette Folgejahr gegenüber der Gemeinde für die Grundsteuer zahlungspflichtig.